201701.09
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Cómo resolver los  contratos de arrendamientos de renta antigua de viviendas

Aún quedan en España alquileres de viviendas denominados de renta antigua y supeditada a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1.964, esto supone un claro desequilibrio entre el propietario y su inquilino pues le paga una renta insignificante con respecto a lo que en estos tiempos se establece en cuanto a las viviendas que ocupan.

Estos alquileres de renta antigua de viviendas están sometidos a lo que se denomina prórroga forzosa, es decir, que el propietario de forma imperativa ha de prorrogar el contrato hasta el fallecimiento del inquilino o incluso por la subrogación que puede operar en su cónyuge o descendientes, éstos últimos con determinados requisitos establecidos en la Disposiciones Transitorias de la LAU de 1.994.

Los contratos sometidos a este régimen son los celebrados con anterioridad a 1.985, cuando entro en vigor el denominado Decreto Boyer, a partir del cual se suprimia la prórroga forzosa para aquellos arrendamientos celebrados con posterioridad a dicho Decreto.

Aquí nos referimos a contratos de renta antigua y además de viviendas, la prórroga de los de locales de negocio finalizó el 1 de Enero de 2.015 como consecuencia de transcurrir la moratoria de 20 años establecida en la LAU de 1.994 (desde su entrada en vigor que fue el 1 de Enero de 1.995).

Denegación de prórroga en Contratos de arrendamientos de renta antigua de viviendas

La LAU de 1.964 establece un régimen de denegación de prórroga (la Norma le llama EXCEPCIÓN A LA PRORROGA) por determinadas causas previstas en el artículo 62 de la LAU o por causas de resolución de dicho arrendamiento como nos indica el artículo 114 de la propia LAU. Estos motivos de excepción a la prórroga son los siguientes:

        •    Por necesidad del arrendador (el propietario) o sus descendientes o ascendientes
        •    Cuando se proyecte el derribo de la finca, siempre que se proyecte edificar otra.
        •    Si la vivienda se encuentra desocupada por tiempo de seis meses en el periodo de un año.
        •    En caso de que el inquilino ocupe dos o más vivienda en la misma población y su uso no sea indispensable
        •    Si se da la situación de que el inquilino tuviera a su libre disposición otra vivienda de análogas características, en el plazo de seis  meses inmediatamente anterior a la presentación de la demanda.

Estos son los motivos para no prorrogar el contrato y darlo por extinguido a todos los efectos, teniendo en cuenta que cada una de estas excepciones a la prorroga tienen sus requisitos de obligado cumplimiento reflejados.

En cuanto a los motivos para la resolución del contrato conforme establece el artículo 114 de la LAU, serian:

        • El clásico de la falta de pago de las rentas o de las cantidades asimiladas a la misma (es decir, cantidades que viene a satisfacer el inquilino).
        • Por haberse subarrendado la finca sin consentimiento del arrendador.
        • Cuando se subarriende y el subarrendador perciba cantidades superiores a las establecidas (esto, claramente está en desuso)
        • La cesión del contrato o traspaso sin cumplir los requisitos establecido para ello.
        • La transformación de la vivienda en local de negocio o viceversa
        • Cuando por parte del inquilino o los que habiten con él, de forma dolosa, causen daños a la finca
        • Si se llevan a cabo obras sin consentimiento del arrendador que modifiquen la estructura o debiliten la finca.
        • Cuando en el interior de la finca tengan lugar actividades molestas, insalubres, peligrosas o inmorales.
        • La expropiación forzosa del inmueble
        • La declaración de ruina de la finca
        • Por extinción del usufructo cuando el arrendamiento sea especialmente gravoso para la propiedad.

Claro está, estos motivos de resolución son más complejos de lo relacionado, pues se estará a la jurisprudencia que emana al respecto en cuanto se han de cumplir una serie de condiciones para que la resolución prospere.

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Jorge Díaz del Río Hernando
Socio Director de Abogados Etayo & Díaz del Río

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